Target Rent sul Lago di Como: come definire il prezzo giusto nella gestione degli affitti brevi
Stabilire il prezzo giusto non è un esercizio di intuizione. Nel contesto della gestione degli affitti brevi sul Lago di Como, il concetto di Target Rent aiuta a scegliere un valore sostenibile per notte, allineato a domanda, stagione e costi. Quanto serve incassare, al netto di commissioni e pulizia, per raggiungere un rendimento coerente? Qual è il punto di equilibrio tra tasso di occupazione e tariffa media? In questa guida spieghiamo come costruire un obiettivo di ricavo realistico, come misurarlo con KPI essenziali e come adattarlo ai diversi micro-mercati del lago. L’approccio è operativo: dati, calendario eventi, regole locali. Così il prezzo non è un numero casuale, ma il risultato di scelte verificabili.
Target Rent: definizione e metrica. Il Target Rent è il ricavo netto per notte che vuoi ottenere, al netto di commissioni OTA, costi di pulizia, lavanderia, manutenzione e imposte locali. Non coincide con il prezzo di listino: è l’obiettivo economico che guida la tariffa media (ADR) e le decisioni di apertura/chiusura date. Per impostarlo, calcola: costi fissi mensili (utenze, gestione), costi variabili per soggiorno, commissioni e imposta di soggiorno (se dovuta). Stima un tasso di occupazione sostenibile per stagione e ricava il punto di pareggio. Da qui definisci corridoi tariffari per bassa, media e alta domanda. Monitora poi tre KPI: ADR, tasso di occupazione e ricavo per notte disponibile (RevPAN). Il Target Rent è raggiunto quando questi indicatori convergono sull’obiettivo netto previsto.
Consigli pratici per passare dal numero al calendario: 1) Analizza comparables per zona, tipologia e capienza; usa dati di mercato e report OTA. 2) Segmenta per periodo: weekend/feriali, alta/spalla/bassa stagione; imposta corridoi tariffari e soggiorno minimo coerenti. 3) Applica pricing dinamico: sovrapprezzo per vista lago, terrazzo, posto auto; sconti progressivi per 3-5-7 notti; last minute su invenduto in finestra breve. 4) Allinea policy: cancellazione flessibile in bassa, moderata in alta; supplementi trasparenti. 5) Cura la scheda: foto, titoli chiari, dotazioni; aumenta conversione e sostieni l’ADR. 6) Ottimizza canali e commissioni; incentiva prenotazioni dirette quando possibile. 7) Monitora booking pace e lead time: se il calendario si riempie troppo presto, alza le tariffe; se resta vuoto, adegua le soglie e riduci il soggiorno minimo. 8) Automatizza con strumenti di revenue management e mantieni controlli manuali nei picchi.
Contesto locale: il Lago di Como non è un mercato unico. Como città e Cernobbio hanno domanda business e weekender; Bellagio, Varenna, Tremezzo e Menaggio concentrano turismo leisure internazionale; Lecco e Colico intercettano sport outdoor e famiglie. La stagionalità principale va da aprile a ottobre, con picchi su ponti, eventi e matrimoni. Considera il calendario navette e traghetti, la distanza dalle ville storiche e dalle stazioni, le regole condominiali e l’imposta di soggiorno comunale. Esempio ipotetico: bilocale a Bellagio per 4 ospiti, vista parziale, posto auto. Corridoi di prezzo: bassa 90–120, spalla 130–170, alta 180–240 euro, con soggiorno minimo che passa da 2 a 4 notti sui picchi. Per un quadro operativo più ampio e aggiornato, vedi questa guida alla gestione affitti brevi sul Lago di Como.
Il Target Rent traduce costi, domanda e obiettivi in un prezzo sostenibile, misurabile con ADR, occupazione e ricavo per notte disponibile. Definisci corridoi tariffari per stagione, imposta soggiorni minimi coerenti, allinea policy e usa il pricing dinamico per riallineare l’offerta al booking pace. Rivedi i dati ogni mese e aggiorna il piano sui picchi locali. Vuoi confrontare i tuoi numeri o aggiornare il calendario prezzi prima dell’alta stagione? Approfondisci i passaggi chiave e applica i suggerimenti alla tua struttura.
